Uzmanlar kira ve konut fiyatlarındaki artışına dikkat çekti: İstanbul oligarkların ömür yeri olacak

Koronavirüs salgını sonrası konut fiyatlarında ve kiralarda yaşanan artış nedeniyle çok sayıda vatandaşın barınma sıkıntıları yaşamasına neden oldu. Bu durumu hükümeti yeni tahliller aramaya iterken, tahlilin birinci adresi Toplu Konut Yönetimi Başkanlığı (TOKİ) tarafından yapılması planlanan konutlar oldu.

Ancak uzmanlar bu konutların da kayda paha bir düzelmeye neden olmayacağı görüşünde. “Kira öder üzere konut sahibi olma” beklentisi içinde olan vatandaşlar ise mevcut konut fiyatlarından ve kiralarından rahatsız.

2023 yılı içerisinde kira fiyatlarında gerileme olması beklenirken kimi uzmanlar ise bunun çok da gerçekçi olmadığını belirtiyor. Uzmanlar kira ve konut fiyatlarını belirleyen ana ögenin arz-talep istikrarı olduğunu, arsa ve inşaat maliyetlerinin ise katlandığına vurgu yapıyor.

“Yükseliş devam edecek”

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Büyükduman, Independent Türkçe’ye yaptığı açıklamada konut fiyatlarında ve kiralarda düşüş beklemediğini söyledi.

Gayrimenkul iktisadı alanında dersler veren Büyükduman’a nazaran kâfi arz olmadığından fiyatlardaki yükselişe devam edecek.

Mevcut artışların nedenlerinin irdelenmesi gerektiğini vurgulayan Büyükduman, “Sorun, Türkiye’nin kâfi konut arzının bulunmamasından kaynaklanıyor” dedi.

“Arz-talep yetersiz ve maliyetler yüksek”

Fiyatlardaki artışın, arz- talep istikrarının yetersizliği ve maliyet enflasyonunun yüksekliğinden ileri geldiğini belirten Büyükduman şu biçimde konuştu:

“Genel bir enflasyonist süreç var. Kira rayiçlerindeki artış da çok kuvvetli. Yurtiçi üretici fiyatları endeksi yüzde 145. Merkez Bankası konut fiyat artışı yüzde 145 olarak açıklandı. Para siyaseti münasebetiyle faizler, enflasyonun çok altında. Faizlerin düşük olduğu ortamda varlık fiyatları üste hakikat masraf ya da Türk lirası cazip olmazsa, beşerler parasını korumak için altın, döviz, gayrimenkule yönelir. Sonuç olarak, arz yetersiz. Talebi ek artıran bir faiz siyaseti var.”

“100 bin konut bile fiyatları düşürmeye yetmez”

TOKİ konutları bir atak olsa da talep karşısında yetersiz kalacağını belirten Büyükduman’a nazaran, iki yılda 100 bin konut yapılsa dahi bu durumun fiyatları düşürmeye yetmeyecek.

Sosyal konutlara yük verilip daha küçük konutların yapılacağına dikkati çeken Büyükduman, yaşananları iktisatta “anons etkisi” olarak niteleyerek, “Ortada bir şey yokken, gelecekte yapılacak şeylerle ilgili beklenti doğdu. ‘Treni kaçırmadan daire alalım’ niyetindekilere, ‘Durun bekleyin’ diyerek piyasadaki talebi düşürmeye çalışmak “anons etkisi”ne neden oldu” sözlerini kullandı.

Büyükduman, mevcut para siyasetinin fiyatları artırıcı tesirine işaret ederek, “Rasyonel bireyler şunu biliyor ki faizin düştüğü yerde fiyatlar artar. Artık ise kamu bankaları 1,29’dan kredi veriyorsa, özel bankalarınki aylık yüzde 2,5 oranının üzerinde. Gerçek manada verenlerin fiyatı artınca faizler yükselmiş demektir ve fiyatlar düşer” değerlendirmesinde bulundu.

“Talep çok arz yok”

Emlak ve Yatırım Uzmanı Mert Başaran da Independent Türkçe’ye yaptığı açıklamada benzeri görüşleri savundu.

“Talep çok, arz yok” diyen Başaran, “Yeni inşaat yapacak ne arsa var ne de inşaat maliyetlerinden dolayı müteahhitlerde güç” dedi.

“En düşük arsa maliyeti bir milyon lirayı, daire inşaat maliyeti 600 bin lirayı geçti. Fiyatlar düşmez, tersine artmaya devam eder” diyen Başaran pandemiden ötürü ruhsat alamadığı için konut yapamayan müteahhitlerin durumunun da arzı olumsuz etkilediğini aktardı.

“TOKİ 100 bin konut yapılacak deniliyor lakin en az 2 sene sürecek”

Mert Başaran’a nazaran TOKİ konutları olumlu bir atılım olsa da daireler gereksinimi karşılayacak yeterlilikte değil. Ayrıyeten konut fiyatları pek çok değişkene bağlı olduğundan bunların bir anda düşmesi de mümkün görünmüyor.

81 vilayette toplu konut yapılmaya başlansa bile projelerin çabucak sonuçlanmayacağından fiyatlara tesir etmeyeceğini savunan Başaran, “TOKİ 100 bin konut yapılacak deniliyor lakin en az 2 sene sürecek” tespitini yaptı.

“İstanbul’da 75 bin konuta daha gereksinim olacak”

Cumhurbaşkanı kararıyla İstanbul’da bir finans merkezi kurulması ve Ankara’daki büyük banka ve şirketlerin buraya gelmesiyle 75 bin konut gereksiniminin daha doğmasını bekleyen Mert Başaran, piyasadaki emlak fiyatlarını artıran bir başka etmenin ise yabancıların talebi olduğunu belirtti.

Başaran; Suudi Arabistan, Irak üzere ülkelerden alıcıların başı çektiğini, son aylarda Rusların da çıkışa geçtiğini lisana getirdi.

“İstanbul; New York, Londra üzere çok zenginlerin, oligarkların ömür yeri haline gelecek”

İstanbul özeline de değinen Mert Başaran’a nazaran bu kent dünyanın beğenilen destinasyonları ortasına girdi.

İstanbul’un giderek daha değerli hale geldiğini belirten Başaran’a nazaran burası bir New York ya da Londra üzere dünyanın merkezlerinden biri olacak, burada oturmak daha da değerli hale gelerek güçleşecek çünkü kent; çok zenginlerin, oligarkların ömür yeri haline gelecek.

Bu nedenle İstanbul’un merkezinden Kurtköy, Gebze, Çatalca, Silivri taraflarına kaymaların artacağını tabir eden Başaran, öteki büyük kentlerde de -kiradaki kadar yüksek olmasa da- konut fiyatlarındaki artışın süreceğini söz etti.

“Eylül-ekim üzere kiralar yüzde 30 artar”

Diğer taraftan kiraların da düşmeyeceği, tersine eylül-ekim aylarında öğrenci hareketliliğinin tesiriyle daha da artacağını ileri süren Başaran, şunları kaydetti:

“Özellikle İstanbul’daki 20 milyonun 10 milyonu, 18 yaş altı. Bu çok yüksek bir oran. Demek oluyor ki, önümüzdeki 20 yılda yeni toprağa gereksinim olacak ancak bu mümkün değil. Hasebiyle talep devam edecek. Bekarlar, tek başına yaşayanlarla düzgünce daire muhtaçlığı doğdu. Genç nüfusa ek olarak evlenme, boşanmalarla toplamda 700 bin konuta muhtaçlık var. Son Üniversite devri nedeniyle öğrenci hareketliliği yaşanacak. Eylül-ekim üzere İstanbul’a 50 bin okumak için gelecek ve birçok artık burada kalıp dönmeyecek. Umarım yanılırım ancak eylül-ekim üzere kiralar yüzde 30 artar.”

“Bireyler, yüksek enflasyona karşı parasını korumak için gayrimenkule yöneliyor”

Özellikle bu periyotta bireylerin yüksek enflasyona karşı ellerindekini korumak ismine da yatırıma yöneldiğine değinen Mert Başaran, “Yaz mevsiminde, beşerler tatildeyken bile ‘2 milyona satılır’ diye düşündüğümüz bir yer 2 milyon 250 bine gidiyor. Kredi çekip kendilerini korumak için gayrimenkule yöneliyorlar. Yüzde 100 enflasyonun olduğu bir yerde siz gidip yüzde 25’le kredi verirseniz, beşerler bunu kıymetlendirir. Kredi alımı zorlaştırıldı fakat alan hala alıyor. Nüfusun yüzde 10’u bile alsa, piyasada mal yok” yorumunu yaptı.

“New York’taki üzere İstanbul’da da oda kiralama artacak”

Mert Başaran’a nazaran yurtdışındaki pek çok ülkede, bilhassa de ABD’nin New York kentinde çok tercih edilen oda kiralama yolu, Türkiye’de de popülerleşecek.

Orta gelir seviyesindeki şahısların artan hayat pahalılığı nedeniyle konutundaki boş oda ya da odaları kiralama yoluna gideceğini belirten Başaran, bilhassa geçim zorluğu çeken yaşlılar ve emeklilerin buna yöneleceği görüşünde.

“Yaşlı teyzeler geçinemeyince odalarını kiralıyor, iki düzgün öğrenci gelsin de kirama takviye olsun diye düşünüyor” tabirlerini kullanan Başaran, büyük kentlerin çok dolduğunu, aksine göçün kaide olduğunu belirterek bilhassa İstanbul’a komşu Kocaeli (İzmit), Sakarya (Adapazarı) ya da nispeten yakın Bilecik üzere kentlere dikkati çekti.

“Dünyada mülkiyetsizleştirme projesi var”

Dünya genelinde “mülkiyetsizleştirme” projesiyle insanlara “ev alamayacaksınız, hayatınızı yaşayın” görüşünün empoze edilmeye çalışıldığını da savunan Başaran, bilhassa genç jenerasyonun ümitsizlikten ötürü bu alana hakikat kayabildiğini lisana getirdi.